房地产市场调查报告（现在的房价可能透支了未来的买房需求）

对于房地产市场来说，不管是央妈放水还是城镇化提升，不管是投资买房还是刚需居住，都得有一个条件。那就是居民的收入及买房意愿。如果收入高，买房意愿强，在新房供应不足的情况下就会出现房价上涨。反之，如果收入低，买房意愿也低，那么房价的下行也不可避免。即便是买房意愿强，但是，收入支撑不了房价，哪怕是如专家所说用六个钱包来努力，在加杠杆的情况下，如果交不了首付，保证不了每月的按揭还款。房价也只能下行。即便是房地产公司通过拉高地价来推动，也只能是短期行为。

所以，房价的基础还得看居民收入和存款。由于买房的来源中，收入必须减去相关支出之后，可以用来储蓄的钱才是买房的重要资金来源。所以，看房价的潜力，通过央行公布的人均存款这一指标来观察，是一个很好的判断依据之一。

那么，现在的人均存款有多少呢？

根据央行公布的数据显示，2021年5月份居民存款总额为98.66万亿。根据第七次人口普查数据，截目2020年12月，总人口约为14.1亿人。按照这个人口普查结果来平均计算一下，那么，我国目前人均存款约为7万元。

按照现有的房价，首付款最低要求为三成。我们按六个口袋即六个人的储蓄来算首付款，即平均首付款的合理数据为42万。如果按在存款计算，一套房的平均合理价格大约为140万。

当然，人均存款高的城市可接受的房价就高一些，反之，人均存款低的城市，可接受的房价就低一些。按照上面的部分城市的人均存款数据计算，一套房的最大限度为361万。

很显然，现在的房价已经透支了未来的买房需求。

按照现在的楼市行情，在不考虑现在的房贷收紧及房屋大量空置的情况下，有买房意愿的人还有多少呢？

根据央行公布的2021年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，25.5%的居民预期“上涨”，52.3%的居民预期“基本不变”，10.0%的居民预期“下降”，12.2%的居民“看不准”。

看来，对房价的乐观预期仍然存在。既然预期中房价要涨，那么，买房入场的速度还会保持。

之所以还有25.5%的居民预期房价可能继续“上涨”，这还是跟居民的收入有关系。因为，经济回升之后，企业经营总体良好，效益提升。那么，相关居民的月度收入也就有了保证或提高的机会。在收入相对有保障的情况下，在原来买房保值增值这一惯性的思维模式作用下，对于买房的认可度继续保持也就顺理成章。

39.9元买不了什么，

却可以避免花300万买房后后悔，

别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

根据央行公布的2021 第二季度企业家问卷调查报告显示，二季度的“经营景气指数和盈利指数”整体向好。经营景气指数为 59.6%，比上季提高 3.3个百分点，比去年同期提高 16.9 个百分点。盈利指数为 60.7%，比去年同期提高 11.1 个百分点。29.3%的企业家认为本季企业经营状况“较好”，60.6%认为“一般”，10.1%认为“较差”。

站在买房人的角度，仍然对楼市非常乐观。但是，站在房地产的角度，可能并非如此。对于房地产公司来说，每天直接接触市场一线，能够通过售楼部到访的客流量及人员特征判断出买房潜力。毕竟，春江水暖鸭先知这个道理大家都熟悉。

根据央行公布的2021 年第二季度银行家问卷调查报告显示，第二季度的贷款总体需求指数为 70.5%，比上季降低 6.9 个百分点，比上年同期降低 5.2 个百分点。其中，房地产企业贷款需求指数为 48.1%，比上季降低5.0 个百分点。

房地产企业贷款快速减少，一方面受央行融资管控的限制，另一方面可能真与楼市的未来并不乐观有一定的关系。

这些数据都来自于央行，但是，是否买房还得看你自己怎么想。如果愿意，咱们一起讨论。